取消限价能否阻止上海的富人躺赚这2000万呢?

2023-05-21 09:16:52来源:记忆承载碧树西风

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【资料图】

昨天我说放弃学生思维之后,很多读者来问我一个问题,就是豪宅为啥要限价?

按照他的理解,富人买的房子嘛,你就应该让他随便交易,越高越好。反正他有钱,你限价卖一手房,他买了之后转卖,反而套利。

他套利就等于你少赚钱了,这是何必呢?

这个思路对不对?或者说这个思路的问题出哪儿了?

这个问题非常学生气,因为市场上并没有一种房子叫做富人的房子

你觉得是富人买富人的房子,穷人买穷人的房子,所以市面上应该有两种产品,就像低档手机和高档手机一回事。

是这样吗?NO,在房地产市场里不是这样。

你去观察下10多年前富人买什么房子?

富人买小户型的,在不限购的时候,他们买的是89方三房的房子。

他们为什么买这个房子?因为好卖。

你去观察过去的房价上涨记录,会发现第一阶段涨得最好的是89方这种,第二阶段涨得最好的是120方这种,第三阶段才是现在150以上这种。

10多年前买房子,无非你买一套,富人买一栋。

后来限购了,一个家庭最多买两套,而二手房市场里的主体客户变了,变成改善型为主,所以核心地段核心配套大户型变得畅销,于是富人喜欢买这种,而且是要有倒挂的一手房。

所以你要看清楚富人要买什么?

富人要买的不是富人的房子,富人要买的是能挣钱的房子。

看懂问题的实质了么?

你当然可以去掉倒挂,问题是,去掉倒挂之后的楼盘,富人还会买么?甚至还会临时离婚结婚都非要买么?

我们看一个楼盘,一个新楼盘你参考周边二手房的均价,你觉得可以卖100亿,现在实际上你只卖了70个亿,以至于引起大量富翁来抢购,不得不拼社保,摇号等等。

我问你,你少卖了30个亿么?是这样么?

那我问你,如果你卖100个亿,你准备卖几年?

你去看一个新盘,交房后进入二手房市场的情况。一般来说,第一年挂牌数在10%~20%不等。

我们就按20%来算,这些房子全部卖掉,要多少年?两三年总要吧?

现在发现问题了么?

你的市值是100亿不假,但是如果你按照市场价格去卖,3年也许只能卖掉20个亿,这还是现房销售的速度。

你现在可是卖期房,按照70个亿打包出售,一星期之内,70个亿全到账了呀。

有没有发现问题?

钱是有时间效应的。

年轻人为啥总想发财?因为你年轻呀,等你99岁的时候,再给你财务自由还重要么?

你看不上了,因为你99岁的时候没有钱也财务自由了,你马上就要彻底自由了。

新房子是预售的,他需要一次性拿到所有钱,才能开工,才能偿还垫付的土地款。

真要是拖30年,拖拖拉拉把所有房子卖掉,贷款利息呢?

站在个人的视角,你贷款100万,30年还了200万,因为你是个人,你不是商人。

对于商人来说,对于一家企业来说,30年这么漫长的时间,只增值1倍?

这样的企业在市场里怎么混?哪个投资人能容忍?

你去看那些科技企业,动辄要求自己每年增长30%,才叫能吸引投资人的好企业,增长10%,就开始被投资人用脚投票了。

因为企业是有风险的,你增长慢了,盈亏比不划算了,投资人就不愿意陪你玩,陪你承担风险了。

对于个人来讲,因为你和你这家企业是融为一体的,你无视了风险,所以你才会有什么30年借100万还200万这回事。

所以企业是不可能接受慢慢卖的,也就是说,市值100亿,那是零售价,是很多年时间慢慢卖构成的零售价。

零售100亿,批发70亿,卖亏了么?一点都不亏。

这30个亿本来就是你希望一次性收回资金所必然支出的部分,别说卖100亿,即便你只是从70亿提高到85亿,你试试。

倒挂减少一半,你就会发现来报名的富豪减少90%了。

你原本100套房子,2000个人报名,最后600个人合格,6个人摇一套。

如果你把倒挂减少一半,报名的就200个。

有人说,200个人摇100套房子也能卖光呀,是这样吗?当然不是。

一批楼盘开出去,每栋楼的位置是不一样的,有的是楼王,有的沿马路,有的被阻碍视线,有的有噪音,有的光照不好,有的是顶楼,有的是底楼,有的是14楼,数字不吉祥。

人家来摇的,是看重你这100套里面前30套的,摇不到,他就放弃了。

如果摇号的人非常多,他觉得放弃很可惜,因为他知道现在摇号都这么紧俏,将来二手很容易卖,他就有可能捏着鼻子把底楼也买下了。

反过来,如果摇号的人非常少,他看到很多人弃购,他也会跟风的。你看着200个人报名,也许最后就只卖出去50套,剩下50套怎么办?

卖一手房的过程和拍卖是一样的,讲究个一鼓作气再而衰三而竭,你要是一炮打响,就清盘了,你要是一炮没响,手里留下50套,整个市场都知道是尾房,你就尴尬了。

降价没得降的,前面买的人会闹,挨个推销尾房,时间成本,人力成本呢?

我讲的这一切,还都只是站在开发商的角度上,如果你站在城市的角度上,你又会看到不一样的东西。

站在城市的角度上,不存在取消富人买的房子的限价这种事。

你唯一能做的是什么?是调整限价。

怎么调整?按照二手房的成交价调整。

核心板块的限价就高些,非核心板块的限价就低些,因为核心板块总价高嘛,按理来说买的都是富人。

问题是,我前面分析过了,富人买的不是总价高的房子,富人买的是倒挂高的房子。

核心板块的限价如果调高,让倒挂消失,让一手房接近二手房,结果是什么?

结果就是富人不买呗。

那我现在问你,一个城市,核心板块成交量很低,说的直白点,连个标杆效应都没有,周边的土地好卖么?

我打个比方,你是高中校长,学校里一个清北的都出不了,明年好招生么?

清北是什么?是示范效应呀。

如果核心板块成交量超低,郊区的地卖给谁?

你反过来,只有核心板块倒挂高,引起富人抢购,引起自媒体热议,引起这个免费的推广效应,才能怎么样?

才能让更多人的目光聚焦到这个城市里。

很多人他买不起核心板块的,核心板块总价太高了,但是他看到了热度,于是他跑去买了个总价低的,非核心板块的一手房,于是,非核心板块的地是不是卖掉了?

你看到这所高中去年出了三个清北,其实你娃连一本也考不上,但是就冲这三个清北,你去读了这所高中,招生解决了。

所以整件事的重点偏了,如果你揪着限价,是弄不清原委,也没有结论的。

具体到上海这件事,真正应该调查的是假离婚假结婚,这么短的时间内,你突击结婚,甚至还有中介参与包办结婚,是不是作弊了?

这个是可以查的,而且是得到支持的。因为除了600个进入摇号圈的之外,还有很多报名没有进入的,他们是巴不得你查出来这600个有问题,空出名额来,好让他进去。

这才是问题的切入点。文章来自微信公众号:记忆承载。欢迎前往关注阅读全文。

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