环球微动态丨再说一遍!广州的二手房,暂时别碰......

2023-03-19 05:15:24来源:广州买房计划

大家好,我是鸟叔,小鸟的鸟!

广州的二手房业主,最近有点疯。

随便举几个例子,你们看一下。


【资料图】

天河的 保利心语花园 ,一套107㎡的房源,去年5月的最初挂牌价还是1047万,前几天狮子大开口,报价1830万,涨了783万。

海珠的 光大花园 ,一套122㎡的房源,短短两个月的时间,挂牌价从670万涨到890万,涨价220万。

天河的不少网红盘,业主开始强势反价, 有房源一夜之间猛涨100万。

番禺的网红盘 万科欧泊 ,中介告诉我,最近一个月,他们门店就成交了30多套。

很多原本诚心卖房的业主,看到成交这么火爆,也纷纷开始抬价,有业主签合同之前,临时反价30万。

连去年哭得很惨的远郊区,业主们也都膨胀起来了。

增城新塘的标杆盘 东方名都 ,去年年末成交基本在1.8-2万/㎡区间,而现在的挂牌价格普遍上涨到2.4-2.5万/㎡,大有2021年行情大热时的势头。

你问,涨多少?什么时候涨?

全看业主的心情。

当然了,还有一些是看欲望的。

科学城的二手盘 万科东荟城 ,年前还在喊特价出售,而现在,挂牌价接近4.4万/㎡。

一路之隔的一手项目 合生中央城 ,单价才3.3-3.8万/㎡,一套96㎡的户型,差价就接近100万了。

牛奶厂板块的二手,6字头的房源已经消失了,全部重新站稳7字头,更有不少靓货以8万+/㎡成交。

图源:在湾区

而它附近的新盘 珠江花城 ,价格依旧亲民,5.1-6.5万/㎡的单价,绝对是天河的价格洼地。

这些业主们之所以如此任性,除了梁静茹给了勇气外,市场的回暖也给了他们底气。

我看到数据说,2月份, 广州市二手住宅整体网签宗数9938宗,直逼1万套,环比增长78.68%。

不止超过去年同比,更是碾压去年3月巅峰时期的9160套。

再看网签面积,更是没得说,2月网签面积96.22万平方米, 环比增长74.63%,同比增长140%, 一举创下2021年6月以来新高。

看着飘红的数据,原先还在担忧自己房子卖不出去的业主,一下子跟打了鸡血似的:

此时不涨,更待何时?

如果说,广州一手市场这波涨价, 是理性的、平稳的,可预测的 ,不少开发商还在试探市场的接受程度,主要目的还是营造气氛,加速成交。

二手市场涨价,则属于 毫无章法、毫无节奏地涨 ,稍微优质一点的房源,不少价格已经开始大幅上调,进入漫天要价的抢钱模式。

换句话说, 一手市场现在依然处于谷底反弹的阶段,而二手市场的底部可能早已经过去了。

这一轮涨价潮过后,广州很多地方,又恢复了一二手房价倒挂的局面, 一手不仅普遍比二手便宜,税费还少 ,性价比要比二手更高。

举个例子,黄埔区府板块的二手房 科城山庄 ,均价5.6万/㎡,算算中介费等杂七杂八的费用,单价接近6万/㎡,算是科学城二手天花板了。

而它附近的 星樾山畔 ,单价3.6-4.2万/㎡,最小的80㎡三房总价只要287万左右,比科城山庄85㎡的两房便宜170多万。

这个时候买二手,不仅淘不了笋盘,还可能高位站岗。

话说回来,很多人选择二手,大概是被过去一两年的“交楼即维权”搞怕了。

很多人的心理是:二手房至少所见即所得,不怕有质量问题,不怕爆雷。

我觉得吧,这话只说对了一半。

1、很多二手房,户型有明显的硬伤,产品落后。

这几年,广州楼市的产品力进化速度非常快,以前在市区,70几平基本都是两房,家里人多根本不够住。

但去年,荔湾的新盘 保利和悦滨江 ,74㎡直接做到了三房两卫。

它附近的二手小区 元邦明月水岸 ,88㎡却只有两房一卫,户型设计已经远远落后于保利和悦滨江。

等后期保利和悦滨江也进入二手市场,元邦明月水岸必然被打得毫无还手之力。

凤岗的二手小区 西福蓝湾 ,70㎡两房一卫,总价120万,放在过去也算中规中矩。

但你再看隔壁的新盘 中建凤榕台 ,67㎡做到3房1.5卫,总价才不到120万。

不管是价格还是户型,都很戳刚需的心窝窝。

你说,如果你是买家,你会怎么选?

2、别以为二手房就没有问题和风险。

俗话说得好,卖家永远都比买家精。

新房至少还有监管部门,有开发商兜底,而且很多信息都是透明的,可以在网上查到。

交楼前,你可以请验房师验房,开发商把所有问题整改完之后,你才会签字入住。

但二手不一样,像房子有没有被抵押,质量有没有问题等等,除了卖家,别人压根一无所知。

再比如下水管道堵塞不顺,门窗密封老化,隔音防水性能下降,油烟倒灌,电路老化等毛病,你要不住进去用上一段时间,根本发现不了。

等你发现了问题,你钱也交了,房也搬了,上哪找业主扯皮去?

3、新房的很多建筑规范,标准都要高于二手。

像保温砂浆、钢化玻璃、防水材料等等标准,都是近些年才制定的,就连混凝土的结构设计规范也是2010年才开始制定。

只要你买的是正规大开发商的房子,新房的建筑质量和居住体验,一定要远好于老旧的二手房。

4、新房的增值潜力,同样比二手高。

现在,已经告别了是个房子都鸡犬升天的时代。

未来,只有一些综合能力强的房子会升值,这其中肯定不包括户型落后、物业差的老房子。

老破小不能说大降吧,毕竟一线的居住价值还在,但肯定跑不赢大盘,而且未来和次新房的差距将会越拉越大,以后有没有人接手都是个问题。

5年后,一个天上,一个地下。现在一时爽,未来哭断肠!

就一句话, 除非你是楼市老手,否则现在别碰广州二手房!

现在跑去买二手,搞不好,你就是最大的冤大头。

1、 有能力买新房的,还是尽量买新房 ,不论是价格,还是户型设计、建筑质量,一手都比二手更有优势。

2、 首选有实力的央企国企 ,比如保利、越秀、万科、中海的房子,能选的很多, 质量问题少,实在怕有坑,不知道怎么选的,可以找我免费咨询。

3、如果一定要买二手,也要尽量 选择地铁沿线、流通性比较强的次新房 ,远离老破小。

最后给你看一组数据。

趁着楼市回暖,很多人开始趁机出逃了,最近 广州二手房挂牌量已经突破13万套。

图源:广州PLUS

对二手业主来说,今年确实是优化资产的绝佳年份。

但别人在抛售垃圾房子,买入优质房子,你还傻乎乎跑去接盘,那你简直就是活雷锋啊……

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