代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

(相关资料图)

果然，王者总是压轴出场！

继上周番禺迎宾路地块“风光大嫁”，今天，广州土市迎来戏剧性更强的压轴大戏！

上午10点，番禺区汉溪大道北侧两宗宅地正式拉开竞拍帷幕，地块被华润长隆联合体、保利、华发、招商等一众实力房企抢到触顶，进入摇号。

自挂牌以来就常驻热搜前排的长隆宅地，实际上与另外两宗商业用地“深度”捆绑，根据出让条件，参与竞拍宅地的房企，也必须参与商业用地的竞投。

而且，商业用地的出让条件有世界100强及顶级商业IP等诸多限制，此前很多人猜测本次土拍很可能底价定向出让。因此，此番摇号成交，结果极富戏剧性。

同时，两宗宅地+两宗商地，起拍总价高达175亿，在广州历史上仅次于亚运城项目地块，因此业内对其一直关注度极高。

四宗地块最终花落谁家？具体来看一下：

①番禺区汉溪大道北侧BA0902011地块，成交总价82.74亿元，溢价率15%，折合楼面价32176元/㎡。竞得房企：华润+长隆联合体。

②番禺区汉溪大道北侧BA0902125地块，成交总价84.15亿元，溢价率15%，折合楼面价33434元/㎡。竞得房企：华润+长隆联合体。

③番禺区汉溪大道北侧BA0902010地块，成交总价17.96亿元，竞得房企：华润+长隆联合体。

④番禺区汉溪大道北侧BA0902116、BA0902118、BA0902121地块，12.36亿元，竞得房企：华润+长隆联合体。

01

能够吸引一众房企群雄逐鹿，汉溪大道北侧两宗宅地自然有其“过人之处”。

据了解，地块位于番禺区西北部，长隆片区东南部，新光快速以东，汉溪大道以北，东侧紧邻万博商务区。

换言之，两宗地块左拥长隆度假区，右抱万博CBD，未来连片开发后即可打通两者之间的“真空地带”，位置极具战略意义。

与此同时，由于地块坐落在长隆-万博之间，也意味着这里的配套早已发展成熟。从万博近两年腾飞的房价也不难判断，这里未来蕴藏可观的发展潜力。

据了解，截至目前，万博CBD已经聚集了39座甲级写字楼，还有万达、天河城等九大商业体，另外耀胜新世界广场还将打造约8万方K11 select，商业阵容强大。

轨道交通方面也十分通达，地块位落汉溪长隆地铁站及南村万博站之间，两者均属于双线换乘站，串联佛山、广州南、天河、白云等，出行便捷。

而此前被外界所诟病的教育配套方面，也将在地块出让后被补齐。根据地块出让条件及未来规划，这里将配建72班小学+36班中学，填补片区的教育短板。

除此以外，目前地块周边竞品有华发越秀·和樾府、新世界耀胜尊府等，售价在6-8万/㎡。

根据两宗宅地3字头的成交楼面价，尽管剔除配建后净楼面价要比明面上高出不少，但总的来看依然有较大的利润空间。

02

值得一提的是，原定明天出让的增城派潭地块已提前撤牌，随着长隆两宗宅地顺利出让，意味着广州2023年首批集中供地也画下句号。

最终，首轮集中供地成绩是：

7宗成交，1宗撤牌/流拍

成交总建148.31万平，总收金294.41亿元。

4宗溢价15%，溢价地块占比50%

央国企依然是拿地主力，南通亚伦是唯一入局的民企

由于今年首批宅地供应的缩减，与前两年广州第一轮集中供地相比，成交规模明显较小。

从各区域成交结果来看，番禺区斩获大满冠，首批集中供地成功出让宅地3宗，成交总建60.54万㎡，最终揽金190.12亿。

对于2023年广州第一批集中供地，专家点评如下：

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

整体来看，今年广州首批出让的地块依然存在较为明显的冷热分化，比如增城外围的派潭地块延期出让后终止出让、配建人才住房较多的智慧城地块底价出让等，同时城市热门片区有较好盈利预期的荔湾羊城食品厂地块和番禺迎宾路地块、汉溪大道地块又触顶摇号，反映当前房企的拿地热情是带有选择性的，不管是民企还是国央企，不管是外围还是中心的土地，房企拿地的首要前提是能够算得过账，也就是销售流速和利润空间要有保障。

以增城派潭地块为例，尽管起拍楼板价非常低，但是整个派潭镇近年只有一个商品房项目，并且已经在三年前基本售罄，人口产业基础薄弱，本地的地缘需求挖掘空间非常有限，又缺乏承接外溢需求的必要条件，因此房企对此类项目态度非常审慎。相对而言，番禺的迎宾路地块以及汉溪大道北侧地块，一个位于居住氛围成熟的大石板块，另一个位于万博商圈附近，近年板块周边的楼盘项目都有良好的流量表现和溢价能力，给到了房企更多的信心，也是最终会封顶摇号的根本原因。